2018年7月5日星期四

國金與投資 [曾廣標] 2018 07 05


「新六招」可抑制樓價嗎?




  香港特區政府宣布了房屋政策「新六招」,熾熱的樓市即時未見降溫,因為有關措施仍有等落實,不能立桿見影。今次的新政,主要是在現有的土地使用政策上作出一些調整,包括把較多私營房屋用地改為公營用地,向下修訂資助房屋的定價政策,市建局個別重建項目改為「港人首次置業項目」,撥款資助過渡性房屋項目,向空置的一手單位開徵「額外差餉」促使發展商更迅速把樓盤推出市場,以及修改預售樓花方案防止「擠牙膏」的情況。

 

土地使用的戰術性調整



  林鄭推「新六招」是在社會如何大量增加土地供應達成共識之前的一些戰術性策略,希望能夠在較短時間內抑壓樓價繼續上升,盼市民認識到不需要繼續跟隨發展商的指揮棒搶高樓價。



  事實上,私樓現時有數千個空置單位,而下半年推出的新樓盤預期亦會較上半年為多,加上香港不久便要開始跟隨美國加息,只要讓民眾相信樓價不會無止境的上升,便能有助穩定樓市。

 

要讓市民明白樓價不會升不停



  香港的私樓價格已升至絕大部分居民都無法上車的地步,但依然有人不計價搶購,皆因人心以為樓價高處未算高,早上車好過遲上車,尤其是到了牛市的最後階段,這種想法更深入人心。叫人勿買樓等於阻人發達,或變成愈遲愈沒有能力上車,因此,早就代子女給與首期的成為了「醒目家長」,夠膽以二按上車者似乎也由於樓宇升值而過了關。然而,這只是一個接火棒遊戲,沒有人知道何時爆煲。

 

樓價租金齊升的關鍵因素



  在世界各地,擁有物業不是全民所需,不少人都樂於長期租屋住,但在香港,由於剛性需求及外來需求大,土地供應近年嚴重不足,令到樓價和租金齊升,公營房屋的供應亦有限。當利率處於超低水平時,買樓往往較租樓更划算。這令到市場進一步被扭曲,特區政府針對炒賣者的辣招,無阻自住者置業的需求,樓價繼續向上。



居屋大減價,難抽中可再抽



  居屋等資助性房屋不僅供應有限,同時訂價與市價掛勾,實質上亦不理會上車者的負擔能力。居屋的訂價等於私樓7折,逐漸呎價亦過萬了,對中等收入人士而言,抽中實際上也要做房奴,而既然居屋日後的出售有限制,一些人當「抽獎」失敗後亦不會過分失落,也逐漸轉入私樓市場提早上車了。



  因此,把居屋售價與私樓價格脫勾同時增加供應,應有利於人們有較大耐性等待「抽獎」,而不需要冒著過高的價格去搶購私樓。



加強賣樓監督,維護消費者權益



  私樓價格的上升,也與售樓氣氛的營造有關,少量推出及加推時加價,會帶來搶購有利的心態,於是,就算樓價已飛升,但部分受抬捧的樓盤仍引來很多人排隊搶購或爭先入紙認購,在這種情況下,價格更加是易升難跌。因此,加強規管發展商加速售樓,也有利於買樓者了解較為真實的供需情況。



  當一手樓被搶高,二手樓業主也會惜售,部分投資客寧願暫時不出貨,部分寧願以較低的租金回報率放租。於是,二手樓的供應也不足,買賣不少是來自不同的換樓客,他們是貴買貴賣。可以負擔得起。「新六招」沒有針對二手樓空置單位,就等於不會恢復租管,以免招來更多另類反對。



樓價到頂還待加息周期開始



  「新六招」發表後,樓價即時似仍向上,這反映出要有一個消化期,一些顧及將加息的發展商,下半年可能會加速以市價推樓,不用提升售價,這樣便有利樓價較早到頂。不過,我認為,由於私樓的土地供應在中短期會減少,樓價到頂還可能要等待加息周期的開始。

 

長線需千方百計增加土地供應



  中長線來說,還是要千方百計增加土地,除了填海之外,加速利用部分棕地和農地,以至改變球場或郊野公園邊沿的用途,是可以多管齊下的。因此,政府不宜太早否定某些做法,宜保持手上有牌在手。然而,在加息周期開始後,樓價也將自然調整;因此,在政府在持續出招之際,也得留意宏觀大氣候的變化,否則,也可能好心做壞事,加速樓市硬著陸,導致經濟大滑坡。

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