2018年5月28日星期一

曾淵滄專欄 2018 05 28


等樓價跌的人已失耐性


一年多前,海航以呎價1.35萬元買啟德地,市場認為海航瘋了,近日,新地(016)以呎價1.78萬元買啟德地,沒有人認為新地瘋了,可見,海航的確是有眼光。
新地高價買地的效用驚人,附近二手樓業主全部抬高叫價,一大群希望等樓價下跌才買樓的人失去耐性了。

當然,還有人在等,他們相信6月美國聯邦儲備局加息之後,香港一定會加息。過去2年,美元加息而港元不加,導致美元與港元之間出現息差,現在,息差越擴越大,終於出現「套戥」現象,即借港元,然後賣掉改存美元,美元息高,港元息低,可以賺取無風險的息差。
6月美元再加息,如果港元仍不加息,則「套戥」得利擴大,更多港元會轉換成美元,銀行系統內的港元結餘會下跌。銀行體系內港元結餘下跌,加息也就是自然的事,有人說當銀行結餘低於1,000億港元時,就會加息,我認為這倒不是一條甚麼重要的「大限」,相信金管局也不會刻意去維護銀行體系內港元結餘的水平,估計金管局是樂於看到港元利率上升,走向「正常化」。
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加息對樓價肯定有影響,問題是影響有多大,從過去的歷史資料來看,也真的找不到一個答案。上個世紀90年代,按揭貸款利率比今日高許多倍,樓價仍然上升,翻查中原城市指數1995年至1997年,中原城市指數上升100%。
傳媒用巨大的篇幅、時間、精力於報道美國聯儲局的動向,實際上,聯儲局官員們的一言一行,影響是短暫時,受影響的只是投機炒作者,不是投資者。

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